Convegno Studi sul Condominio

Convegno di studi “Il Condominio Oggi”  

“La necessaria Professionalità dell’Amministratore di Condominio e la sensibilizzazione dell’opinione pubblica per una maggiore conoscenza e consapevolezza di essere proprietari, alla luce anche della Riforma del condominio “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” DDL AC 4041 attualmente in discussione alla Camera, quale sintesi perfetta di un’armonica vita condominiale”.

Il convegno si è svolto il 23 febbraio u.s. presso la palestra Fit Age in via G. Ventura,60 Roma.

Sono intervenuti come rappresentanti dell’associazione A.IM.A. : il presidente Laura Melani, l’avv. Carla Melani, il dott. Commercialista Emiliano Pietrosante, l’arch. Letizia Di Lullo e in qualità di rappresentanti delle istituzioni regionali e locali: il Presidente Ater Roma Bruno Prestagiovanni, l’ass. Roma Capitale Enrico Cavallari, l’ass. XVIII Mun. Patrizio Veronelli come moderatore.

Hanno aperto i lavori gli esponenti dell’associazione A.IM.A.:

L’A.IM.A. Amministratori Immobiliari Associati , Associazione no profit, oggi più che mai stanca del malcontento dei condomini e della sempre più forte squalificazione dell’amministratore, disegna le linee programmatiche per una maggior tutela del condominio attraverso la formazione e l’aggiornamento dei propri associati/amministratori e la sensibilizzazione degli utenti primi, i condomini proprietari. Corsi aperti a tutti poiché la normativa condominiale non è patrimonio esclusivo dell’amministratore di condominio ma è propria di tutti i condomini, cittadini proprietari, vista la “solidarietà civile” che li lega. Un buon condomino deve conoscere le regole basilari per una buona gestione del condominio e per poter individuare l’Amministratore ad hoc con il quale poter instaurare un rapporto di fiducia ex art.1710 c.c. “il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia……”

Diversa configurazione giuridica del condominio:

• non più ente di gestione privo di soggettività giuridica e di autonomia patrimoniale che pone il condominio in una sorta di limbo giuridico;
• si alla capacità giuridica del condominio intesa come soggettività giuridica autonoma e distinta rispetto ai singoli condomini in ordine agli atti compiuti per la conservazione e l’amministrazione delle parti comuni dell’edificio, una titolarità di tutte le posizioni giuridiche connesse ai suoi interessi e alla sua attività gestionale con la conseguenza ad esempio dell’obbligo del creditore del condominio di escutere in via preventiva il “patrimonio del condominio” anziché assalire subito quello del condomino (tema rimasto aperto nella riforma)

Obblighi di sicurezza dell’amministratore:

• Tutela delle condizioni di lavoro; L’amministratore è il responsabile delle necessarie misure organizzative e gestionali.
• Tutela della sicurezza degli abitanti dello stabile;

L’amministratore deve curare il rispetto della normativa tecnica e legislativa in materia di sicurezza degli impianti presenti(elettici, termici, ecc.) curando i rapporti con le ditte incaricate dell’installazione e della manutenzione degli stessi, con gli Enti e le Istituzioni.

• Tutela della sicurezza della popolazione residente e dell’ambiente.

All’amministratore compete il dovere del rispetto della salute della popolazione, per quanto espressamente previsto ai sensi del D.Lgs 81/2008 e dell’integrità dell’ambiente secondo il principio del  neminem laedere di cui all’art.2043 c.c.

La L.449/97 all’art.21 co 11 e 21 comprende il condominio fra i sostituti d’imposta.

Il condominio diventa sostituto d’imposta nei seguenti casi:

• per ritenute sui redditi di lavoro dipendente;
• per ritenute sui redditi di lavoro autonomo;
• per rapporti di commissione,agenzia e mediazione.

Le incombenze fiscali dell’amministratore continuano con una moltitudine di adempimenti fra cui pagamento Ici delle parti comuni, gestione di eventuali contratti di locazione, iscrizione del condominio all’anagrafe Tributaria, pagamento degli F24 relativi alle ritenute d’acconto, istruzione ed invio delle pratiche per il 36% e per il 55%, controllo della corretta applicazione Iva (al 10% o al 21%).

Il significato della “vera professionalità”? Un impegno quotidiano fatto di competenza, aggiornamento, disponibilità, precisione, puntualità negli adempimenti. Solo grazie a queste capacità, l’amministratore potrà distinguersi dando quel valore aggiunto necessario per poter gestire il condominio come un vero professionista.

Non può esistere il “condominio a conduzione familiare” poiché le parti comuni di un edificio sono assoggettate ad una regolamentazione precisa e diretta all’incolumità delle persone che vi abitano e alla salvaguardia dell’immobile stesso.

L’amministratore ha un duplice ruolo:

1. quello di Datore di lavoro, se il condominio assume personale addetto, quale il portiere o il giardiniere;
2. quello di Committente e Responsabile dei Lavori, nel caso di cantieri, ovvero durante i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria del fabbricato.

Nella sua qualità di Datore di Lavoro:

• ai sensi dell’art.15, è responsabile delle misure generali di tutela della Salute e sicurezza;
• ai sensi dell’art.16, può delegare un responsabile della sicurezza che lo rappresenti, ma ha anche l’obbligo di vigilare sul suo operato, nel caso d’incidente è comunque responsabile anche delle incapacità delle persone da lui delegate;
• ai sensi dell’art.26, in caso di affidamento di incarico di lavoro, servizi di fornitura alle imprese o lavoratori autonomi ha l’obbligo:

–       verifica tecnico professionale delle imprese;

–       della predisposizione di un documento unico di valutazione dei rischi interferenziali, detto DUVRI;

–       del coordinamento degl’interventi di prevenzione dai rischi cui sono esposti i lavoratori;

–       l’obbligo della formazione ed informazione dei lavoratori.

Nella sua qualità di Committente e Responsabile dei Lavori:

• ai sensi dell’art.90 (così modificato dall’art.59 del d.lgs.106/09), è responsabile delle misure generali di tutela della Salute e sicurezza ai sensi dell’articolo 15.

Tutto quanto sopra, porta l’A.IM.A. a promuovere la figura “professionale” dell’Amministratore di Condominio.

La vita condominiale richiede un’esperienza, diremo “quadrimensionale“, perché impone la conoscenza di norme giuridiche, di norme tecniche, nonché di quelle amministrative e fiscali.

Nessuna di queste discipline può essere ignorata da parte di coloro che vogliono esercitare la professione di amministratore condominiale.

“Un amministratore preparato rende la vita più semplice ad ogni condominio, in particolare nei condomini misti dell’Ater che con tutte le loro criticità rendono davvero difficile l’amministrare la cosa comune…..” questo è l’auspicio del presidente ATER Roma Bruno Prestagiovanni che nel corso della sua esperienza professionale si scontra, purtroppo quotidianamente, con la scarsa professionalità degli amministratori di condominio.

Suo precipuo interesse e auspicio che questa figura venga al più presto regolamentata anche attraverso la formazione e l’aggiornamento.

Ha focalizzato l’attenzione sull’importanza della sicurezza della staticità dei singoli immobili e con uno sguardo d’insieme del quartiere tutto.

Ne emerge l’urgenza della “professionalità” dell’amministratore di condominio e la sensibilizzazione dei  condomini a salvaguardare le parti comuni del proprio condominio.

“E’ impossibile improvvisarsi amministratore di condominio oggi  alla luce delle nuove normative……..” l’opinione dell’assessore Enrico Cavallari sulla scorta della sua personale esperienza di ex amministratore di condominio in giovane età.

A suo parere questa figura può essere svolta soltanto da un amministratore professionista purché formato, aggiornato e supportato da un’associazione e da un pool di tecnici qualificati che lo aiutino a svolgere correttamente il suo operato.

Egli considera indispensabile il recupero del senso civico della proprietà comune e la corretta informazione e conoscenza dei condomini sui loro diritti e doveri.

L’evento di oggi, vuole essere il punto di partenza per una più significativa comprensione e matura consapevolezza di cosa significa essere “proprietari” e un’ampia e chiara campagna d’informazione sulla normativa che regolamenta la gestione di un bene primario quale è la casa.

* a cura di   Amministratori Immobiliari Associati  > www.aima.roma.it –

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