La “Manutenzione del Cortile”
Pubblichiamo un intervento sulla
“MANUTENZIONE CORTILE”
a cura dello Staff giuridico A.IM.A.
Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate. Nel caso in cui sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini. I lavori relativi alla struttura, invece, andranno suddivisi in due quote, di cui la prima, a carico di tutti i condomini, e la seconda, a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 gennaio – 16 febbraio 2012, n. 2243
Presidente Triola – Relatore Giusti
Svolgimento del processo
1.– Con atto di citazione in data 19 febbraio 2002, B.E., D.L..C., Cl..Ca., Ca.Gi., Ra..Ca. , F..G., B..N., P.A. e A..S., tutti proprietari di unità immobiliari comprese nel Condominio di via (omissis), hanno domandato che venisse accertata e dichiarata la nullità della delibera assembleare del 29 maggio 2001 nella parte in cui aveva ripartito fra i condomini, in base ai millesimi di proprietà, la spesa per le opere di manutenzione straordinaria del cortile comune.
A sostegno della domanda hanno esposto che il cortile era destinato a servire i comproprietari in misura diversa, fungendo anche da copertura delle sottostanti autorimesse di proprietà individuale, e che, pertanto, il criterio di ripartizione delle spesa avrebbe dovuto conformarsi alla diversa regola di cui all’art. 1123, secondo comma, cod. civ..
Nella resistenza del Condominio, l’adito Tribunale di Milano, con sentenza in data 24 novembre 2005, ha respinto la domanda, sul rilievo che tutti i condomini, attraverso il calpestio ed il transito, potevano godere del cortile, essendo il presunto maggior godimento di alcuni (e cioè dei proprietari esclusivi delle sottostanti rimesse) soltanto riconducibile alla particolare conformazione del cortile stesso.
2. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 26 ottobre 2009, ha accolto l’impugnazione di B.E. e degli atri condomini e, in riforma della gravata pronuncia, ha annullato la deliberazione assembleare nella parte in cui adotta, per il riparto delle spese relative alle opere di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, il criterio dei millesimi di proprietà, anziché il criterio previsto dalla disposizione di cui all’art. 1123, secondo comma, cod. civ., ed ha condannato il Condominio a rifondere agli appellanti le spese di lite dagli stessi sostenute nel primo e nel secondo grado di giudizio.
2.1. – La Corte territoriale ha a tal fine rilevato: che il cortile comune risulta pacificamente privo di attrezzature per la sosta delle persone, così da non offrire alcuna particolare utilità ai condomini residenti, assolvendo soltanto ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestio da parte degli stessi; che l’accesso dei furgoni (non integrante un traffico di mezzi pesanti) per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli per singole ed occasionali esigenze, è tale da interessare unicamente una porzione della complessiva estensione del cortile; che la pavimentazione del cortile serve anche da copertura delle sottostanti autorimesse, oltre che dei relativi percorsi di accesso, assolvendo all’essenziale funzione di protezione ed impermeabilizzazione dei corrispondenti spazi e dei beni negli stessi collocati (o collocabili) dai condomini che ne hanno la proprietà esclusiva.
Di qui la conclusione, appunto, che il criterio della spesa per le opere di manutenzione straordinaria del cortile non può essere quello per millesimi di proprietà, ma quello che collega, secondo un rapporto di proporzionalità, l’entità dei contributi, da porre a carico dei singoli condomini, alla misura dell’utilità che ciascuno ritrae dalla cosa comune.
3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il Condominio ha proposto ricorso, con atto notificato il 19 ottobre 2010, sulla base di due motivi.
Gli intimati indicati in epigrafe hanno resistito con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale, affidato ad un motivo.
Gli intimati N. e S. non hanno svolto attività difensiva in questa sede.
Motivi della decisione
1.– Con il primo motivo (violazione o falsa applicazione dell’art. 1123 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.) il Condominio ricorrente in via principale addebita alla sentenza della Corte d’appello un duplice errore: (a) l’avere sostanzialmente ritenuto che il termine “uso”, di cui al secondo comma dell’art. 1123 cod. civ., debba essere interpretato come uso effettivo invece che come uso potenziale o virtuale; (b) l’avere preteso di individuare nel criterio di cui al secondo comma dell’art. 1123 cod. civ., ossia in quello dell’uso, la regola generale per il riparto delle spese condominiali, relegando a criterio subordinato e secondario quello c.d. millesimale.
Con il secondo mezzo del ricorso principale (insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) si deduce che, siccome l’intervento di manutenzione straordinaria del cortile ha riguardato esclusivamente la pavimentazione e l’impermeabilizzazione del medesimo e non la struttura portante né la parte sottostante del cortile, l’intera spesa, in applicazione dell’art. 1125 cod. civ., avrebbe dovuto essere sopportata dai proprietari del piano sovrastante e, dunque, in via analogica, dall’intera compagine condominiale.
2. – I due motivi – i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono fondati, nei termini di cui in motivazione.
Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. II, 14 settembre 2005, n. 18194; Sez. II, 5 maggio 2010, n. 10858), in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Ha pertanto errato la Corte territoriale, nell’annullare la delibera di ripartizione delle spese relative alla manutenzione straordinaria del cortile, a ritenere applicabile, nella specie, il criterio di cui all’art. 1123, secondo comma, cod. civ., sul rilievo che, essendo la pavimentazione del cortile destinata a servire anche da copertura delle sottostanti autorimesse, oltre che dei relativi percorsi di accesso, l’entità del contributo dovrebbe essere suddivisa soltanto tra i proprietari esclusivi delle autorimesse.
Innanzitutto, perché – non perdendo il cortile comune la funzione di dare aria e luce al condominio né quella di assolvere “ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestio da parte” dei condomini residenti e di consentire, sia pure in “una porzione della complessiva estensione” dello stesso, “l’accesso dei furgoni, per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli” – non poteva essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, alle spese relative alla copertura del pavimento dello stesso.
D’altra parte, la Corte territoriale ha omesso di valutare il tipo di intervento in relazione al quale è intervenuta la delibera di riparto della spesa: se cioè l’opera di manutenzione straordinaria avesse riguardato esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione del cortile (spesa, questa, da porre a carico, come sopra rilevato, di tutti i condomini) o avesse riguardato anche la struttura sottostante, e cioè il solaio con la relativa impermeabilizzazione (spesa, questa, da ripartire invece in parti eguali tra tutti i condomini contitolari del cortile, da un lato, ed i proprietari esclusivi dei garage sottostanti, dall’altro).
3. – L’accoglimento del ricorso principale determina l’assorbimento dell’unico motivo del ricorso incidentale, con cui si denuncia la violazione dell’art. 91 cod. proc. civ., perché la Corte d’appello, nel condannare il Condominio alla rifusione delle spese legali, avrebbe omesso di provvedere in ordine alle spese della consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado, le cui spese erano state compensate dal giudice di primo grado.
4. – La sentenza è cassata in relazione alla censura accolta. La causa è rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.
Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso principale, nei termini di cui in motivazione, e dichiara assorbito l’incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.
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